こんばんは。
元医大卒教師せどらーメジェド鈴木です。
物件を買う時に、
ある程度のリフォーム費用を想定します。
この時、
完成後にどのくらいの家賃で貸せるのか考えましょう。
場所がよく、駐車場付き、
フルリフォームをすれば10万円を狙えるのか？
最低限のリフォームで3-4万円の家賃帯で貸すのか。
物件の販売価格、
場所や駐車場の有無などのスペック、
リフォーム費用、
これらの数字から考えます。
基本的に変えられないのは、
物件のスペック。
近隣の相場から判断して狙える家賃の範囲が決まります。
次に変わりづらいのが物件価格です。
あまりに安い物件であれば、
指値をする意味もない位の価格になります。
この時点で、
リフォーム無し、想定家賃のMAXとして、
利回り30%は少なくとも欲しいところです。
ここからどれだけリフォームするかが投資か判断となります。
全くリフォームせずに、
近隣相場の家賃帯の最高値で貸せることはほぼ稀です。
即買い必死です。
基本的には、
ある程度直して、相場のそれなりの家賃で貸す。
この可能性が高いんです。
物件価格＋リフォーム費用。
家賃相場の中でそれなりの家賃。
ここを計算して買うか買わないか決めます。
物件価格が高すぎるのは当然アウト。
ある程度安くてもリフォーム費用が高すぎるのもアウト。
メジェドの場合はおよそ24%くらいの利回りを想定しています。
300万円で仕上がれば6万で貸せる。
400万円で仕上がれば8万で貸せる。
こんな目安。
そんな物件あるわけない！
と思うかもしれませんが必ずあります。
元々の物件価格が安かったり、
大きく指値が決まったり、
リフォームか安く済んだり。
不動産は行動しただけ結果が出るビジネスです。
努力をすれば光は見えてくるはずです。
それではまた明日。
メジェド鈴木
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